关于土地征收成片开发应用的几点思考

新修正的《土地管理法》按照党的十八届三中全会确定的缩小征地范围、、
、规范征地程序、
、、完善对被征地农民合理规范多元保障机制的改革要求，，，在充分总结33个试点成功经验的基础上，，首次通过列举方式对土地征收的公共利益进行界定，，明确
：军事和外交，，，，能源、、、、交通、、、、水利等基础设施，，
，科技、、
、教育等社会公共事业，，，扶贫搬迁和保障性安居工程，，，，确属必需的，
，，可以征收农民集体所有土地。。同时
，，，，考虑到我国正处于工业化
、、、
、城镇化快速推进的时期
，，，为了满足城市发展用地需求
，
，在第四十五条第一款第（五）项规定符合条件的“成片开发”建设可以征收土地
。。关于土地征收成片开发应用提出以下几点思考
：

 1、、、、成片开发方案是保障项目合法用地的必要措施

土地征收成片开发必须符合“十四五”国民经济与社会发展规划
、、、、符合县域国土空间规划和“三区三线”成果
，
，，，并将成片开发范围纳入国民经济和社会发展年度计划。。。。成片开发范围内征收区域也将纳入国家
、、、、省、、、、市、、县发展规划“盘子”，，为区域重点建设项目合法合规征收、、报批、、、落地创造条件
，，
，为实现区域社会经济发展目标提供基础的土地要素保障。。

2、、、、成片开发是综合开发的基础
。。。。综合开发就是地上和地下、
、、基础设施和房产开发、、商业和公益
、
、
、、居住和公共服务、、、生产、、生活与生态的统筹规划
、、
、集中性、、一体化开发，
，，，通过统筹规划各类配置，，各种功能相互协调，
，，，实现土地的综合利用和高效利用。。

在一个相对成片的区域内，
，综合考虑各种业态
，，
，居住和配套、、
、、开发和保护、
、
、、经济与文化、、、、生产
、、生活和生态等多种需求，，，各方面统筹考虑，，
，综合平衡，，合理布局，，，统一规划，，
，统一实施
。。。。这样就有必要对成片的土地实行统一征收。
。。尊龙时凯看到，，，新修正的《土地管理法》第四十五条第一款，，，，第（一）、、（二）、、、
、（三）、、、、（四）、、、
、（六）条都不含经营性土地开发的内容，，，只有第（五）条政府组织实施的成片开发建设，，，因其中必然包含提供居住功能的房地产开发内容
，，才使得成片征收农民集体土地成为了必要和可能。。。

3
、
、、、成片开发让带条件招拍挂也成为一种可能。。或者说，，，，它使得政府根据片区综合开发方案进行土地招拍挂，，
，，成为了一种必要。。。。

在成片开发的土地中，，用于商品房开发的地块，，，，实际是作为整个片区开发重要的资金平衡工具。。。
。因为是综合开发
，，所以只考虑商业住宅用地开发盈利是不行的，，，而必须按照政府统一规划的片区综合开发方案，，
，，把片区内的公共建筑、、、、公共配套、、绿化也统筹考虑，，这样才能达到成片开发、、、综合利用土地的目的。。。。这使得带方案招拍挂
、、定向招拍挂成为可能--因为不是所有的企业都具有一体化开发、、、、综合开发的能力
。。

4、、成片开发使得协议出让土地也有了可能。。。尊龙时凯知道土地有划拨、、
、、招拍挂
、
、协议出让几种方式。。。其中招拍挂完全市场化，，，成功交易的不确定性很高，，
，，不易形成土地一级市场开发主体和二级市场开发主体的互相配合、、、统一协调，，不易达到综合开发的目的。。
。现在，，，为了达到综合开发的目的，，，，根据有关政策，，原土地权利人可以申请按照政府批准的方案自主进行地块开发改造，，，，并通过有偿协议出让方式获得土地开发权。。。。

“成片开发”的政策性、、理论性、、、技术性和敏感性较强，，，，目前应用层面仍在不断探索和完善
，，在具体实践过程中也将不断深化认识、、、理顺关系，，
，，以使每一个成片开发的地块能够发挥更大效能。。。